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常州商业:一面过剩,一面短缺!

克而瑞常州 克而瑞常州房产测评 2022-07-02



1


不知道何时起,商业和中心两个词,合并成了一个词。


商业中心,往往是一个区域商业和经济活动比较集中的区域。


常州的商业中心,自明清以来西瀛里、西直街、豆市河、米市河、篦箕巷等商市的繁荣,就被定在了常州老城厢区域。


时间流淌到20世纪末21世纪初叶,常州形成了以延陵路为轴心的中心商圈。



◎1995年左右的延陵西路


然而,随着城市的外拓,居民消费能力的升级和消费形式的剧变,常州商业中心的格局也发生了翻天覆地的变化。


2011年新北万达的开业,随之而来的商业综合体开业浪潮,使得常州的商业中心格局呈现出了多点开花的态势。


◎新北万达广场


老的综合体如购物中心、百货大楼、新世纪、泰富等也经历了多次翻新,新的综合体新城吾悦、九洲新世界、龙湖天街、宝龙广场、月星环球港、红星爱琴海、嘉宏星光城、弘阳广场等相继开业。甚至连乡镇,也迎来了属于自己的商业中心。


于是,关于常州综合体过剩的说法,不绝于耳。同时,不少商业综合体因为招商和运营问题,濒临倒闭。


但另一方面,随着一个个新型居住板块的崛起,众多板块已经进入的亟需商业补充的阶段。


一面是过剩,一面是短缺。常州商业格局,陷入尴尬境地。



2


如果时光倒流回十年前,茶山的“万象城”,飞龙的商业综合体,钟楼的雨润,都能顺利开工,会是怎样一番景象?


不要说十年前,哪怕是三年前,两年前,也行啊!


但时至今日,我们还没有等到它们。甚至,已经开始没那么期待它们的到来。



◎飞龙商业综合体航拍图(拍摄时间:2020年底)


“我们飞龙人民不需要商业综合体,只希望有个大润发”,这是来自网友的真实留言。在一次次"狼来了”的故事之后,消耗的是区域居民对于开发企业和官方的最后期待值。


像这样人口密度高,商业规划迟迟不落位的板块,在常州多吗?当然多!除了上述板块以外,新龙、西太湖、淹南等热门置业板块的商业,要么是悬而未决,要么是迟迟未动工!


就在上个月,高铁新城新龙湖金融广场商业综合体招标完成,中标单位为常州新城吾悦商业管理有限公司。


这也是高铁新城首个轻资产运营的商业综合体项目,对于高铁新城的居民来说,自高铁新城规划以来,已经十余年的时间,终于迎来了属于自己区域的商业中心。


然而,对于飞龙居民来说,这个消息就没有这么友好了,期待了多年的“飞龙吾悦”到底还在不在,至今没得到官方的答案。



3


常州的商业项目有一个非常“高明”并常用的聚集人气的手段,那就是开业初期停车免费。

万达如此,吾悦如此,环球港也是如此。从一开始的停车免费,到慢慢的有了人气之后,再开始收费。
这一招,老牌的商业中心压根学不来,为什么?因为交通不方便,停车难。
南大街的没落,造地铁导致的交通拥堵,有着重要的“功劳”。当然,这种“街铺”式的商业综合体以及招商及运营的不力,注定了要被时代所淘汰。
近日,有知名微博博主在网上曝光了地铁2号线南大街站的实景图。
地下商铺及与多个综合体相连的地下空间,以及地铁2号线带来的便捷的交通和可以预计的人流量,也让人看到了区域内人气回流的希望。
然而,从网友的评论中,我们还是看到了不少负面声音。
甚至,有网友将缺乏人气的南大街和常州人口不再增长(不符实)划上了等号。
且不谈地铁2号线的开通能不能救活南大街。但诚如大家所言,延陵路商圈不止南大街,还有吾悦、新世纪、泰富等等,加上规划还有新的商业入驻,老城厢复兴的推动。我们还是值得期待一下这里的未来的。
但把南大街的人气不足,或者说常州部分商业综合体的难以为继归咎于人口问题,真的是一派胡言了。



4


实体商业由于运营成本等方面的问题,被电商市场挤压,导致境遇尴尬,这是可以理解的。但这大部分还仅限于低端品牌。

常州商业有一个更大的痛点,是没有属于高端购买力的商业中心。
相对于无锡的恒隆广场、万象城、苏宁广场等偏中端的商业综合体格局。常州的商业体多数偏中低端。
即便是当初购物中心翻新升级后,引进了CCUCI等大牌,最终也难以为继撤柜了。
而常州的高端购买力外溢至上海等区域,是一个非常明显的现象。
那常州有没有能力使这些购买力回流呢?实话实说,不能确定。
全国性的商业过剩,不少开发企业已经开始轻资产运营模式。一线品牌也没有这么容易青睐属于前三线城市的常州。


但是我们仍然看到了常州不少商业中心自我升级迭代的能力。包括引进高端商超,如环球港的山姆、吾悦的绿地等等。


在新旧更替的过程中,让商业中心更贴近常州居民的需求,或者才能真正的让商业不“殇”。

 

本文代表克而瑞常州机构观点,供参考


引用数据及观点请注明来源:克而瑞常州房产测评(CRIC-CZ)


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瑞瑞

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